유치권이란 이런거군요

이번시간에는 유치권이란 무엇을 의미하는지 알아보겠습니다

서울 시내를 돌다보면 이따금씩 유치권 행사중이란 천막을 보입니다

이당시만 하더라도 유치권이란게 뭘 말하는지 몰라서

괜히 쓸데없이 헛수고한다고 생각했습니다

유치권이란 뭔지 제대로 알게된 지금은 생각이 달라졌구요

제가 왜? 변했는지 아래로 내려가 알아보시죠

유치권이란?

유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가

해당 건물이나 유가증권에 관해 채권의 전부를 변제받을 목적으로

건물이나 유가증권을 유치해 채무자의 변제를 강제하는

민법의 법정 담보물을 가리킵니다

다시말해

건물은 실컷 지어놨는데 돈을 안주는 건설사나 부동산을

상대로 채권을 변제해줄때까지는 이건물에서 못나간다

이걸로 임차인을 들이거나 매각하는 등 행위를 하지말라

이렇게 매각활동을 제한할 수 있는 권리를 의미합니다

유치권이란 무엇인지 특징을 살펴보면 보다 자세히 알 수 있습니다

1. 통유성 - 유치권에는 부종성, 수반성, 불가분성이 있지만 우선 변제적 효력은 없습니다

2. 법정담보물권 - 유치권은 일정한 요건만 갖출경우 법률적으로 당연히 발생합니다

3. 효력 - 유치권은 효력만 있고 우선 변제적 호력은 없습니다

유치권이란 어떻게 성립될 수 있을까?

1. 타인의 물건 또는 유가증권일 경우

유치권은 내것이 아닌 타인 소유의 건물을 점유하는걸 의미합니다

이말은 자기 소유 물건에는 성립할 수 없다는 말이 되는거죠

2. 직접적인 점유가 있어야한다

건물의 매매는 등기를 통한 권리를 인정받듯

유치권은 점유를 통해서 공시를 하게됩니다

점유는 시작과 동시에 성립하며

지속하지 않을경우 소멸합니다

3. 해당물건이나 유가증권로 생긴 채권

유치권이 성립하려면 채권이 해당 부동산과 연관되서 생겨야한다는 점입니다

우리나라에 일어나는 80% 이상의 유치권 행사는 공사를 열심히 지어놓고

공사대금을 못받은 공사업체가 점유를 하면서 시작하게 됩니다

건물을 다 지은 상황에서 돈을 못받는 경우는 이해가 쉽지만

이제막 시작된 신축공사 기초 토목작업을 하다가

작업중단 사태가 발생해버리면

유치권을 행사할 수 없게됩니다

왜냐면 실질적인 건물이 없으니까요

4. 변제기에 있을때

유치권이 성립되려면 채권의 변제기가 와야합니다

공사를 모두 끝내면 공사대금을 주는 상황

이때가 바로 채권의 변제기가 됩니다

경매개시결정의 개입등기 이전에 점유를 해야

유치권을 주장할 수 있기에 변제기가 오지않았다면

유치권은 성립하지 않게 됩니다

단, 건물 중축과정에서 중단된 경우엔

공사를 중단시키고 계약을 해지시키면

공사대금 채권의 변제기가 옵니다

중요한점은 채권의 소멸기간 입니다

유치권을 행사한다고해도 채권 소멸시효를

중단하지 않을 경우 공사대금채권은 3년 뒤면

소멸되어버려서 유치권을 행사할 수 없게됩니다

이때는 시효중단조치를 취하거나

기한을 연장해달라고 법원 판결을 받아

계속해서 소멸시효를 늘려나가야합니다

5. 불법행위 점유는 인정될까?

유치권 성립요건의 핵심은 불법으로 점유하면 인정받지 못한다는점입니다

공사대금채권을 소유했을지라도 유치권자가 해당 건물을 점유하려면

채무자의 적법한 동의절차를 거쳐야만 가능합니다

돈을 못받아서 화딱지난 상황에서

양반처럼 채무자의 동의를 받아야한다니

어의가 없을 수 있겠지만 법이 그렇습니다

유치권이란 무엇을 말하는지 알려드렸지만

그럼에도 불구하고 이해가 잘 안가시죠?

집 컴퓨터가 고장나서 용산으로 달려갑니다

컴퓨터 수리기사 아저씨가 수리해놓을테니

3일 뒤 오라고 합니다.

약속대로 3일 후 방문해서 금액을 물어보니

수리비로 100만원을 달라고 합니다

"돈 없으니 그냥 주세요" 라고 답하면

업자가 컴퓨터를 그냥 넘겨주진 않겠죠?

돈을 줘야 돌려준다는식으로 담보를 잡게됩니다

이렇게 물건을 건물을 점유하듯 쥐고있어야

돈받을 확률이 높아지니까요

★ 실생활 예시 ★

건설업자와 계약을 하고 공사를 해준 상황입니다

모든 내용 녹취를 해놓은 상황이구요

공사진행 사진까지도 남아있습니다

그런데, 어찌된 일인지 건설업자가 돈을 안줍니다

주택공사로 진행한거라 안심했다가 당했네요

주택주인은 입주한 상태구요

아직 공사는 완전히 끝나지 않은 상황입니다

주택상대로 유치권을 행사하는건가요?

아니면 건설업자한테 하는건가요?

공사대금을 주지않았으므로 유치권 행사가 가능합니다

추후 공사대금청구소송 및 유치권 확인소송을 해야합니다

이상, 유치권이란 뭘의미하는지 살펴봤습니다

열심히 일했음에도 불구하고 정당한 댓가를 받지못할때

행해지는 최후의 방법이라 생각하면 되겠네요ㅠㅠ

우리 주변에서 더이상 보는일이 없었으면 좋겠습니다

관련글 모음

지상권 설정이란 이거군요

권리금이란 이런거에요

오피스텔 매매시 주의사항 이글을 필독